ضرائب العقارات المؤجّرة: ما الذي يمكن للمؤجّر خصمه وكيف يُبلَّغ عنه

ما الذي يُعدّ دخل إيجار

• الإيجار الشهري
• الإيجار المدفوع مقدمًا، ويخضع للضريبة في السنة التي تستلمه فيها
• مبالغ التأمين التي تحتفظ بها، مثلًا بسبب أضرار أو إيجار غير مدفوع
• الرسوم التي يدفعها لك المستأجر، مثل رسوم التأخير أو رسوم إلغاء عقد الإيجار
• المصاريف التي يدفعها المستأجر عنك بدلًا من الإيجار

ما الذي يمكنك خصمه

• فوائد الرهن العقاري وضرائب العقار
• التأمين ورسوم جمعية الملّاك (HOA) والمرافق التي تدفعها
• الإصلاحات والصيانة
• رسوم إدارة العقار والتأجير
• الإعلانات والرسوم القانونية والمحاسبية
• التنقل إلى العقار لأغراض التأجير
• إهلاك المبنى والتحسينات

الإهلاك

لا يمكنك خصم تكلفة مبنى سكني مؤجّر دفعة واحدة، بل تُهلكه على مدى 27.5 سنة، بدءًا من الوقت الذي يصبح فيه جاهزًا للتأجير. ويُهلَك المبنى وحده دون الأرض، لذلك يجب تقسيم سعر الشراء بينهما. وتُهلَك التحسينات أيضًا، مثل سقف جديد أو نظام تكييف وتدفئة (HVAC)، بينما تُخصم الإصلاحات العادية فورًا.

يخفّض الإهلاك ضريبتك كل سنة، لكنه يقلّل أساسك (Basis)، وتفرض مصلحة الضرائب (IRS) الضريبة عند البيع على الإهلاك الذي كان مسموحًا لك به حتى لو لم تطالب به. لذلك طالِب به كل سنة.

خسائر الإيجار

يُعدّ التأجير عادةً نشاطًا سلبيًا (Passive Activity)، فلا يمكن خصم خسائره إلا من الدخل السلبي. لكن هناك استثناء مهم: إذا كنت تشارك فعليًا في الإدارة، مثلًا بالموافقة على المستأجرين وتحديد الإيجار، فيمكنك خصم ما يصل إلى 25,000 دولار من خسائر الإيجار من دخلك الآخر. ويتناقص هذا الحد تدريجيًا كلما ارتفع دخلك الإجمالي المعدَّل المُحوَّر (Modified AGI) من 100,000 دولار إلى 150,000 دولار. والخسائر التي لا تستطيع استخدامها تُرحَّل إلى السنوات المقبلة أو إلى سنة البيع.

حالات خاصة

• إذا أجّرت بيتًا 14 يومًا أو أقل في السنة، يكون الإيجار عادةً معفى من الضريبة
• إذا استخدمت العقار شخصيًا أكثر من 14 يومًا، أو أكثر من 10% من أيام تأجيره، فيجب تقسيم المصاريف وتُقيَّد الخسائر
• الإيجارات القصيرة التي يبلغ متوسط مدة الإقامة فيها سبعة أيام أو أقل تخضع لقواعد مختلفة
• عند البيع، يخضع الربح المرتبط بالإهلاك لضريبة تصل إلى 25%